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Categorie Catastali
Guida semplice a portata di tutti
Categorie catastali: cosa sono, quali sono e perché incidono sul valore
Ogni casa, garage o negozio ha una “etichetta ufficiale” che dice al Catasto che tipo di immobile è.
Questa etichetta si chiama categoria catastale.
Non indica il prezzo della casa, ma può influire su tasse, documenti e valutazioni.
In questa guida spieghiamo tutto in modo semplice, con esempi pratici, usando solo informazioni istituzionali. L’obiettivo è farti capire l’essenziale, senza tecnicismi inutili.
Catasto Fabbricati vs Catasto Terreni
Il Catasto italiano è diviso in due grandi archivi distinti:
- Catasto Fabbricati: riguarda gli immobili costruiti, come appartamenti, ville, uffici, negozi, box, magazzini, capannoni.
- Catasto Terreni: riguarda i terreni, in particolare quelli agricoli, classificati per qualità e classe.
Se hai una casa in città, come un appartamento o un garage a Prato, ti interessa soprattutto il Catasto Fabbricati.
Categorie, classi e rendita: cosa significano
Categoria catastale
La categoria indica che tipo di immobile è e a quale uso è destinato.
Esempio semplice: abitazione, ufficio, negozio, garage, capannone.
Le categorie sono organizzate in gruppi (A, B, C, D, E, F), ciascuno con una funzione precisa stabilita dal Catasto.
Classe catastale
La classe catastale serve solo a distinguere immobili della stessa categoria.
Viene usata dal Catasto per fare confronti tecnici, quando è prevista.
In parole semplici:
👉 la classe indica un livello all’interno dello stesso tipo di immobile.
⚠️ Non tutte le abitazioni hanno una classe e non indica se una casa vale di più o di meno.
Consistenza
La consistenza è il modo con cui il Catasto misura l’immobile:
- vani (per molte abitazioni),
- metri quadrati,
- metri cubi, o altre unità, a seconda della categoria.
È una misura tecnica, non un giudizio di valore.
Rendita catastale
La rendita catastale è un valore fiscale attribuito all’immobile dal Catasto.
Serve come base di calcolo per alcune imposte (ad esempio IMU, in certi casi).
⚠️ Attenzione:
Rendita e classe non sono il prezzo di mercato.
Possono però incidere indirettamente su tasse, regolarità documentale e valutazioni bancarie.
Perché le categorie catastali incidono sul valore
Le categorie catastali non dicono “quanto vale” una casa, ma incidono su come può essere usata, tassata e valutata.
Destinazione d’uso
Un immobile accatastato come abitazione non è la stessa cosa di uno accatastato come ufficio o negozio.
La categoria stabilisce l’uso riconosciuto ufficialmente.
Esempio a Prato:
Un appartamento in zona Centro accatastato come abitazione può essere usato come casa; se fosse accatastato come ufficio, l’uso sarebbe diverso e andrebbe verificata la conformità.
Immobili a destinazione ordinaria – Gruppo A (abitazioni e uffici)
A/1 – Abitazioni di tipo signorile
A/2 – Abitazioni di tipo civile
A/3 – Abitazioni di tipo economico
A/4 – Abitazioni di tipo popolare
A/5 – Abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6 – Abitazioni di tipo rurale
A/7 – Abitazioni in villini
A/8 – Abitazioni in ville
A/9 – Castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici
A/10 – Uffici e studi privati
A/11 – Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi
Immobili a destinazione ordinaria – Gruppo B (immobili collettivi)
B/1 – Collegi, convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari e caserme
B/2 – Case di cura ed ospedali (quando comparabili con le unità tipo)
B/3 – Prigioni e riformatori
B/4 – Uffici pubblici
B/5 – Scuole e laboratori scientifici
B/6 – Biblioteche, musei, gallerie, accademie (non in edifici A/9)
B/7 – Cappelle ed oratori non destinati al culto pubblico
B/8 – Magazzini sotterranei per deposito derrate
Immobili a destinazione ordinaria – Gruppo C (commerciali e pertinenze)
C/1 – Negozi e botteghe
C/2 – Magazzini e locali di deposito
C/3 – Laboratori per arti e mestieri
C/4 – Fabbricati e locali per esercizi sportivi
C/5 – Stabilimenti balneari e di acque curative
C/6 – Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse
C/7 – Tettoie chiuse o aperte
Immobili a destinazione speciale – Gruppo D
D/1 – Opifici
D/2 – Alberghi e pensioni
D/3 – Teatri, cinema e sale per spettacoli
D/4 – Case di cura ed ospedali (non comparabili con unità tipo)
D/5 – Istituti di credito, cambio e assicurazione
D/6 – Fabbricati sportivi non comparabili
D/7 – Fabbricati industriali speciali
D/8 – Fabbricati commerciali speciali
D/9 – Edifici galleggianti o sospesi e ponti privati
D/10 – Fabbricati produttivi connessi all’attività agricola
Immobili a destinazione particolare – Gruppo E
E/1 – Stazioni di trasporto terrestri, marittimi e aerei
E/2 – Ponti soggetti a pedaggio
E/3 – Costruzioni per esigenze pubbliche
E/4 – Recinti per esigenze pubbliche
E/5 – Fortificazioni
E/6 – Fari, semafori e orologi pubblici
E/7 – Fabbricati per il culto pubblico
E/8 – Fabbricati nei cimiteri (esclusi sepolcri privati)
E/9 – Edifici a destinazione particolare residuale
Categorie fittizie – Gruppo F
F/1 – Area urbana
F/2 – Unità collabente (ruderi)
F/3 – Unità in corso di costruzione
F/4 – Unità in corso di definizione
F/5 – Lastrico solare
F/6 – Fabbricato in attesa di dichiarazione
F/7 – Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione
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